Ustawa o fundacji rodzinnej wprost dopuszcza możliwość najmu, dzierżawy lub udostępniania stanowiącego jej własność mienia do korzystania. Przekazanie osobie trzeciej części mienia do korzystania może nastąpić w ramach odpłatności, albowiem odpowiada to zakreślonemu w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej dopuszczalnemu zakresowi prowadzonej przez fundację rodzinną działalności gospodarczej. Czy może być to ciekawa forma do czerpania dochodów z najmu nieruchomości?
Czym jest fundacja rodzinna?
Cytując wprost definicję z ustawy o fundacji rodzinnej: Fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Fundator określa w statucie szczegółowy cel fundacji rodzinnej – art. 2 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej. W definicji pojawia się podmiot fundatora, który jest założycielem fundacji rodzinnej (dalej także F.R.) oraz wnosi majątek, którym docelowo fundacja rodzinna ma zarządzać w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Ponadto fundator wskazuje osoby, które będą uprawnione do otrzymania świadczeń z F.R., tj. beneficjentów lub także jakie kryteria powinien spełniać podmiot, który dopiero w przyszłości zostanie beneficjentem. Co ważne, fundator może również być beneficjentem fundacji. Fundacja rodzinna ma za zadanie zapewnić właściwy transfer wypracowanego zysku z majątku fundacji do osób, którym fundator przyzna status beneficjenta. Co istotne, fundacja rodzinna nie jest ograniczona do zarządzania majątkiem pierwotnie wniesionym przez fundatora, lecz ustawodawca przewidział dla fundacji rodzinnej normy prawne, które mają sprzyjać powiększaniu stanu majątku fundacji rodzinnej. Znajduje to uzasadnienie w brzmieniu definicji fundacji rodzinnej, w której jako główne zadanie F.R. wskazano gromadzenie mienia, a także w preferencjach podatkowych ustanowionych dla fundacji rodzinnej. Zgodnie z ogólną zasadą, wyrażoną w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy CIT, dochody fundacji rodzinnych korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych.
Wniesienie nieruchomości do fundacji rodzinnej
Czynność wniesienia nieruchomości następuje poprzez przyjęcie przez fundatora aktu założycielskiego oraz statutu fundacji rodzinnej, w których wskaże nieruchomości stanowiące majątek założycielski fundacji rodzinnej, a także zawarcie umów przenoszących własność nieruchomości na fundację rodzinną. Wniesienie mienia przez fundatora do F.R. nie będzie się wiązało z opodatkowaniem PIT, natomiast ewentualne skutki podatkowe mogą wystąpić na gruncie podatku VAT, co należy każdorazowo przenalizować w odniesieniu do okoliczności nabycia konkretnej nieruchomości i jej dotychczasowego przeznaczenia. Podatek dochodowy w przypadku wniesienia mienia nie wystąpi, jeśli chodzi o podatkowe rozliczenia fundatora, jak również samej fundacji rodzinnej. Ponadto nie wystąpią skutki w podatku PCC, albowiem czynność wniesienia mienia do fundacji rodzinnej nie znajduje się w katalogu czynności cywilnoprawnych art. 1 ustawy o PCC. Wszystkie czynności dotyczące nieruchomości wniesionych do fundacji rodzinnej, jak np. zawieranie umów najmu, zarządzanie oraz administrowanie nieruchomościami będą dokonywane przez zarząd F.R. Zadania zarządu może wykonywać zarówno podmiot zewnętrzny, jak i sam fundator.
Powołana aktem notarialnym fundacja rodzinna powinna zostać zgłoszona do rejestru fundacji rodzinnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim. Dodatkowo dla fundacji rodzinnej uzyskuje się nr NIP i REGON. Jeżeli fundacja rodzinna ma zostać podatnikiem podatku VAT, należy sporządzić i wysłać stosowne zgłoszenie rejestracyjne do organu podatkowego. Sąd wieczystoksięgowy powinien zostać zawiadomiony o zmianie właściciela nieruchomości z fundatora na fundację rodzinną.
Wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną – skutki podatkowe
Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy CIT dochody fundacji rodzinnych korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych. W kontekście art. 6 ust. 8 CIT dla celów stosowania wskazanego zwolnienia istotne jest, aby najem nieruchomości nie był świadczony na rzecz beneficjenta, fundatora lub innego podmiotu powiązanego, który będzie świadczył w wynajmowanej nieruchomości działalność gospodarczą. Jeżeli warunek ten zostanie spełniony, to przychód z najmu skorzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego. Świadczenia na rzecz beneficjenta otrzymane od fundacji rodzinnej nie podlegają składkom ZUS. Posiadanie statusu beneficjenta fundacji nie jest tytułem ubezpieczeniowym w rozumieniu ustawy z 13.10.1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych oraz ustawy z 27.08.2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych. Tym samym, świadczenia otrzymane przez beneficjenta z F.R. nie podlegają ani składkom społecznym, ani składce zdrowotnej. Świadczenia uzyskiwane przez beneficjenta fundacji będą podlegały podatkowi dochodowemu od osób fizycznych w wysokości 15% podstawy opodatkowania. Podatek ten powinien zostać pobrany przez F.R. w momencie wypłaty świadczenia.
Zastosowanie fundacji rodzinnej do inwestowania w nieruchomości
Niepodważalną korzyścią wynajmowania nieruchomości w ramach fundacji rodzinnej jest przesunięcie opodatkowania otrzymanych przychodów do momentu wypłacenia świadczenia na rzecz beneficjenta. Dzięki temu osiągnięte przychody w 100% mogą zostać wykorzystane do kolejnych inwestycji oraz nabywania mienia do fundacji rodzinnej. Trwanie umowy najmu jest bardziej zabezpieczone z tej przyczyny, iż śmierć fundatora oraz wiążąca się z tym zdarzeniem konieczność ustalenia spadkobierców nie dotyczy nieruchomości wniesionych do fundacji rodzinnej.
Alternatywnie osoby fizyczne, które wynajmują swoje nieruchomości mogą podjąć decyzję o opodatkowaniu przychodów wg stawek wynikających z ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Wskazana stawka jest niższa od stawki obowiązującej przy wypłacie świadczenia z F.R. na rzecz beneficjenta, niemniej jednak obowiązek zapłaty podatku powstanie w każdym miesiącu trwania najmu.
Istnieje sporo zalet prowadzenia wynajmu nieruchomości w ramach fundacji rodzinnej, są to bezpieczeństwo, zwiększenie potencjału inwestycyjnego oraz zabezpieczenie otrzymania zysków w przypadku śmierci właściciela nieruchomości. Ponadto istnieje możliwość rozdzielenia dochodów osiągniętych z najmu do innych działalności inwestycyjnych jak np. nabywanie papierów wartościowych lub obejmowanie udziałów lub akcji w spółkach. Osiągnięty z najmu zysk może zostać przetransferowany do nabycia papierów wartościowych bez pomniejszania go o zapłatę podatku. Fundacja rodzinna może z powodzeniem zostać wykorzystana przy układaniu strategii inwestycyjnej na rynku nieruchomości.