Dom w fundacji rodzinnej dla beneficjenta. Brak PIT nie oznacza braku podatku

Temat dnia: nieodpłatne korzystanie z domu fundacji — interpretacje z 13 maja i 10 czerwca 2026 r.

Dom lub apartament wniesiony do fundacji rodzinnej często ma jednocześnie chronić rodzinny majątek i służyć fundatorowi albo jego bliskim. Najnowsze interpretacje Dyrektora KIS pokazują jednak, że bezpłatne udostępnienie takiej nieruchomości nie jest podatkowo neutralne. Brak przelewu nie oznacza braku świadczenia.

W interpretacji z 13 maja 2026 r., sygn. 0114-KDIP2-1.4010.80.2026.3.KS, organ uznał, że umożliwienie beneficjentowi nieodpłatnego korzystania z domu stanowi świadczenie w rozumieniu ustawy o fundacji rodzinnej. W konsekwencji fundacja płaci 15% CIT na podstawie art. 24q ustawy o CIT. Interpretacja z 10 czerwca 2026 r., sygn. 0114-KDIP2-1.4011.18.2026.3.KS, dotyczyła równolegle skutków po stronie beneficjenta. Oba dokumenty są interpretacjami indywidualnymi, a więc chronią wyłącznie wnioskodawcę w granicach opisanego stanu faktycznego.

Dlaczego korzystanie z nieruchomości jest świadczeniem?

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej świadczeniem może być nie tylko wypłata pieniędzy, lecz także rzecz albo prawo przekazane lub oddane beneficjentowi do korzystania. Jeżeli statut lub lista beneficjentów przewidują prawo do zamieszkiwania w nieruchomości fundacji, beneficjent uzyskuje wymierną korzyść ekonomiczną.

Dla fundacji oznacza to podatek według stawki 15%. Podstawą opodatkowania jest wartość świadczenia odpowiadająca wartości rynkowej korzyści. Przy domu będzie to przede wszystkim czynsz, jaki należałoby zapłacić za porównywalną nieruchomość na podobnym rynku. Jeżeli fundacja pokrywa również media, ochronę lub inne prywatne koszty użytkownika, ich kwalifikację i wpływ na podstawę opodatkowania trzeba ocenić odrębnie.

Zwolnienie z PIT beneficjenta nie zwalnia fundacji z CIT

To najważniejsze praktyczne rozróżnienie. Fundator oraz beneficjent należący do tzw. grupy zero względem fundatora mogą korzystać ze zwolnienia z PIT na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 157 ustawy o PIT. W przypadku beneficjenta innego niż fundator zakres zwolnienia zależy także od proporcji mienia wniesionego do fundacji, ujawnionej w spisie mienia.

Zwolnienie po stronie osoby fizycznej nie znosi jednak 15% CIT należnego od fundacji. To dwa odrębne rozliczenia. Błędem jest więc założenie, że skoro syn, córka lub małżonek fundatora nie zapłaci PIT, udostępnienie domu pozostaje całkowicie nieopodatkowane.

Przykład: rodzinny dom bez czynszu

Fundacja udostępnia córce fundatora dom, którego rynkowy czynsz wynosi 12 000 zł miesięcznie, i opłaca związane z prywatnym użytkowaniem koszty w wysokości 2 000 zł. Jeżeli całość zostanie uznana za wartość świadczenia, miesięczny CIT fundacji wyniesie 2 100 zł. Samo zapisanie w statucie, że korzystanie jest bezpłatne, nie zmniejsza wartości rynkowej przysporzenia.

Jak ograniczyć ryzyko podatkowe?

Przed oddaniem nieruchomości beneficjentowi warto ustalić rynkową wartość korzystania i zachować analizę porównawczą. Statut, lista beneficjentów oraz uchwała o przyznaniu świadczenia powinny spójnie wskazywać osobę uprawnioną, okres korzystania i zakres kosztów pokrywanych przez fundację.

Trzeba również zaktualizować spis mienia i zweryfikować proporcję właściwą dla zwolnienia z PIT. Gdy nieruchomość służy częściowo celom prywatnym, a częściowo działalności fundacji, potrzebne są czytelne zasady podziału kosztów i dokumentowania wykorzystania.

Wniosek dla przedsiębiorców jest jasny: nieruchomość może być elementem bezpiecznej sukcesji, ale jej rodzinne używanie należy zaprojektować równie starannie jak wypłatę pieniężną. Audyt przed rozpoczęciem korzystania jest zwykle prostszy i tańszy niż późniejsza korekta rozliczeń.

Porozmawiajmy o bezpiecznym modelu

Kancelaria Empirium wspiera fundatorów i firmy rodzinne w audycie statutu fundacji rodzinnej, planowaniu transakcji oraz analizie ryzyka podatkowego świadczeń. Skontaktuj się z nami przed wniesieniem nieruchomości lub oddaniem jej beneficjentowi do korzystania.