Najem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej: wyrok NSA nie zakończył sporu z KIS

Temat dnia: najem krótkoterminowy po wyroku NSA

Czy wynajem apartamentu na kilka dni mieści się w dozwolonej działalności fundacji rodzinnej? Najnowsza interpretacja KIS odpowiada twierdząco, ale nie oznacza jednolitej praktyki. Zaledwie kilka tygodni wcześniej organ uznał niemal analogiczny model za działalność objętą 25% CIT. Różnicę wyjaśnia nie tyle treść ustawy, ile związanie KIS prawomocnym wyrokiem w konkretnej sprawie.

Korzystna interpretacja po przegranej przed NSA

Interpretacja z 2 września 2026 r. ponownie rozstrzyga wniosek z 2023 r. Fundacja miała otrzymać budynek z apartamentami i wynajmować je krótkoterminowo bez świadczeń charakterystycznych dla hotelu.

Pierwotnie KIS odmówił zwolnienia. Stanowisko uchylił WSA w Gdańsku, a NSA 16 stycznia 2026 r. oddalił skargę kasacyjną organu. Sądy wskazały, że art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej pozwala na najem, dzierżawę oraz udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Przepis nie wymaga minimalnego czasu umowy, kaucji, pisemnej formy ani stałego najemcy.

Po otrzymaniu prawomocnego wyroku KIS musiał zastosować jego ocenę prawną zgodnie z art. 153 p.p.s.a. Potwierdził więc zwolnienie z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT i brak 25% podatku z art. 24r.

Lipcowa odmowa pokazuje, że spór trwa

Interpretacja z 16 lipca 2026 r. została wydana już po wyroku NSA. Dotyczyła dwóch lokali wynajmowanych niepowiązanym gościom na dni lub tygodnie, także za pośrednictwem platformy. Fundacja nie zapewniała posiłków, recepcji ani sprzątania podczas pobytu.

Mimo podobieństwa KIS uznał, że krótkie pobyty bez pisemnej umowy, protokołu, kaucji i cyklicznego czynszu nie są klasycznym najmem. Nie zgodził się również, że stanowią udostępnienie mienia na innej podstawie. Dochód miałby zatem podlegać 25% CIT.

Dokumenty nie tworzą nowej, zgodnej linii. Wrześniowa interpretacja jest korzystna dlatego, że organ był związany wyrokiem w tej konkretnej sprawie. Lipcowa pokazuje, że wobec innych podatników KIS nadal broni odmiennej wykładni.

Które stanowisko ma większe znaczenie?

Prawomocny wyrok NSA ma większą wagę interpretacyjną niż indywidualna interpretacja KIS. Jego argumentacja opiera się bezpośrednio na brzmieniu art. 5 ustawy i nie pozwala dopisywać warunków, których ustawodawca nie ustanowił.

Wyrok nie jest jednak źródłem powszechnie obowiązującego prawa, a interpretacja chroni tylko adresata. Model obejmujący usługi hotelowe, wyżywienie lub rozbudowaną obsługę wymaga osobnej oceny.

Praktyczny przykład

Fundacja osiąga 800.000 zł dochodu z apartamentów wynajmowanych turystom bez usług dodatkowych. Według podejścia NSA działalność może korzystać ze zwolnienia. Według lipcowej interpretacji bieżący CIT wyniósłby 200.000 zł. Osobno trzeba rozliczyć VAT oraz 15% CIT przy późniejszym świadczeniu dla beneficjenta.

Wnioski dla przedsiębiorców

Wniosek praktyczny Kancelarii: zarząd nie powinien zakładać, że wyrok NSA automatycznie zakończy kontrolę ryzyka. Konstrukcja i dokumentacja modelu najmu powinny powstać przed udostępnieniem pierwszego lokalu.

• Oddzielić najem od usług hotelowych.
• Opisać zasady korzystania z lokalu w umowie lub regulaminie.
• Zweryfikować relacje z operatorem i najemcami.
• Przeanalizować VAT oraz lokalne obowiązki.
• Rozważyć uzyskanie własnej interpretacji indywidualnej.

Audyt modelu najmu w fundacji rodzinnej

Kancelaria Empirium przeprowadzi audyt statutu fundacji rodzinnej i modelu najmu, porówna skutki CIT i VAT oraz przygotuje argumentację ograniczającą ryzyko 25% podatku.