Najem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej po wyroku NSA z 2026 r.

Co rozstrzygnął NSA

W wyroku z 16 stycznia 2026 r., sygn. II FSK 1136/24, Naczelny Sąd Administracyjny podzielił stanowisko, że ustawa nie różnicuje najmu według długości umowy. Jeżeli fundacja udostępnia własne mienie na podstawie stosunku najmu, przychód może mieścić się w ustawowym katalogu działalności dozwolonej.

Sąd sprzeciwił się dopisywaniu do przepisu warunków, których ustawa nie zawiera — takich jak obowiązkowa forma pisemna, kaucja czy minimalny czas trwania najmu.

Najem nie zawsze oznacza działalność noclegową

Znaczenie ma rzeczywisty zakres świadczeń. Regularne sprzątanie w trakcie pobytu, recepcja, gastronomia, obsługa turystyczna lub pakiet usług dodatkowych mogą zbliżać model do działalności hotelowej. W takim przypadku sama nazwa umowy nie przesądza skutków podatkowych.

W praktyce potrzebna jest analiza regulaminu, sposobu rezerwacji, odpowiedzialności stron, częstotliwości usług dodatkowych i tego, kto faktycznie obsługuje gości.

Co sprawdzić przed uruchomieniem modelu

Fundacja powinna oddzielić bierne udostępnianie mienia od aktywnej działalności usługowej. Jeżeli obsługę zapewnia operator zewnętrzny, umowy muszą jasno określać jego rolę i ryzyka. Trzeba też niezależnie przeanalizować VAT, lokalne regulacje oraz ewentualne ograniczenia wspólnoty mieszkaniowej.