Najem majątku rodzinnej spółce: 19% CIT może obciążyć płynność fundacji

Temat dnia: najem majątku podmiotom powiązanym i rozliczenie 19% CIT

Najem nieruchomości lub samochodów należy do dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. Jeżeli jednak najemcą jest podmiot powiązany wykorzystujący majątek w swojej działalności, fundacja może zapłacić 19% CIT. Dwie interpretacje KIS pokazują szeroki zakres tej reguły, a wyrok WSA wskazuje dodatkowy problem: podatku nie można na bieżąco odliczać od 15% CIT należnego od świadczeń dla beneficjentów.

Podnajem klientom nie chroni przed 19% CIT

Interpretacja z 8 czerwca 2026 r. dotyczyła samochodów wynajmowanych spółce powiązanej z fundacją. Spółka nie korzystała z pojazdów na własne potrzeby, lecz oddawała je w podnajem niepowiązanym klientom.

KIS uznał jednak, że pojazdy nadal służą prowadzeniu działalności przez spółkę, ponieważ jej biznes polega właśnie na ich wynajmowaniu. Rynkowy czynsz, bierna rola fundacji i skierowanie oferty do niezależnych klientów nie przywróciły zwolnienia z art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT.

Nie jest to działalność niedozwolona objęta stawką 25%. Najem mieści się w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej, lecz szczególne wyłączenie z art. 6 ust. 8 ustawy o CIT powoduje opodatkowanie dochodu według stawki 19%.

Podatek od dochodu, nie od całego czynszu

Interpretacja z 5 maja 2026 r. dotyczyła dzierżawy budynku niemieszkalnego powiązanej spółce. KIS również potwierdził 19% CIT, ale dopuścił uwzględnianie kosztów uzyskania przychodów, w tym odpisów amortyzacyjnych od odpłatnie nabytego budynku.

Oba dokumenty tworzą spójną linię: o wyłączeniu zwolnienia decydują powiązanie z najemcą i gospodarcze wykorzystanie składnika. Wysokość obciążenia zależy natomiast od prawidłowo ustalonego dochodu. Grunt nie podlega amortyzacji, podobnie jak nieruchomości mieszkalne objęte ustawowym wyłączeniem.

Odliczenie 19% CIT dopiero po rozliczeniu rocznym

Art. 24q ust. 8 ustawy o CIT pozwala pomniejszyć 15% podatek od świadczeń o zapłacony podatek od opisanego najmu. WSA w Warszawie uznał jednak, że pomniejszenie nie obejmuje bieżących zaliczek na CIT.

Zdaniem sądu można uwzględnić dopiero podatek należny ustalony w rozliczeniu rocznym CIT-8. Zaliczka i podatek roczny są odrębnymi kategoriami, a ich wysokość nie musi być identyczna. Wyrok jest nieprawomocny, dlatego zagadnienie nie zostało ostatecznie rozstrzygnięte.

Praktyczny przykład

Fundacja uzyskuje 1.200.000 zł rocznego czynszu od powiązanej spółki. Po uwzględnieniu 400.000 zł kosztów i amortyzacji dochód wynosi 800.000 zł, a 19% CIT: 152.000 zł.

W tym samym roku fundacja wypłaca beneficjentom świadczenia w wysokości 600.000 zł, od których podatek wynosi 90.000 zł. Zgodnie ze stanowiskiem WSA fundacja nie może pomniejszać tej kwoty o wpłacane w ciągu roku zaliczki. Do czasu ustalenia podatku rocznego musi więc zapewnić środki na oba obciążenia. Późniejsze pomniejszenie nie może przekroczyć 90.000 zł.

Wnioski dla przedsiębiorców

Wniosek praktyczny Kancelarii: najmu na rzecz rodzinnej spółki nie należy oceniać wyłącznie przez pryzmat docelowego podatku. Konieczny jest także model przepływów pieniężnych uwzględniający czasowe finansowanie 19% zaliczek i 15% CIT od świadczeń.

Interpretacje chronią tylko ich adresatów, a nieprawomocny wyrok WSA może zostać zmieniony przez NSA. Rynkowy czynsz ogranicza ryzyko ukrytego zysku, lecz nie wyłącza zastosowania art. 6 ust. 8 ustawy o CIT.

• Ustalić powiązania przekraczające ustawowy próg 5%.
• Zbadać faktyczny sposób wykorzystywania majątku, również jego dalszy podnajem.
• Udokumentować rynkowość czynszu i koszty podatkowe.
• Przygotować harmonogram świadczeń oraz rocznego rozliczenia CIT.
• Odrębnie zweryfikować VAT i obowiązki dotyczące cen transferowych.

Audyt umów z podmiotami powiązanymi

Kancelaria Empirium przeprowadzi audyt statutu fundacji rodzinnej i umów z podmiotami powiązanymi, obliczy 19% CIT oraz przygotuje model rozliczenia świadczeń i ryzyka płynnościowego.